In de praktijk

Voordat u besluit uw woning te gaan verhuren is de eerste stap het vaststellen van het puntenaantal van uw woning. Sinds 1 juli 2011 is een essentieel onderdeel hierin het energielabel. De sinds 1 oktober 2011 ingevoerde zogenaamde 'Donner schaarstepunten' zijn sinds 1 oktober 2015 vervangen door het mee laten wegen van de WOZ-waarde in het puntensysteem.

Het vaststellen van het puntenaantal geschiedt aan de hand van het zogenaamde Woningwaarderingsstelsel. Op de pagina "Wetten en Regels" vind u hier meer informatie over.


In sommige gemeenten zijn (huur)woningen vergunningsplichtig. Bijvoorbeeld in Rotterdam, Den Haag, Utrecht en Amsterdam. Behaalt uw woning in Amsterdam minder dan 146 punten (rekenhuur: € 717,97 per maand) volgens het puntensysteem dan hebben uw huurders een huisvestingsvergunning nodig om de woning te kunnen huren en bewonen. Hiervoor bent u als verhuurder verantwoordelijk. Deze kan worden aangevraagd bij de gemeente. De kale huurprijs wordt bepaald door het puntensysteem. Op gemeentelijk niveau kan er ook nog sprake zijn een inkomenseis voor een woning onder een bepaald aantal punten.

Behaalt uw woning minder dan 146 punten (rekenhuur: € 717,97 per maand), maar meer dan de eventueel door de gemeente voorgeschreven puntengrens voor een huisvestingsvergunning, dan bent u als verhuurder vrij om de woning te verhuren aan wie u wilt. Uw huurders hebben dan ook geen huisvestingsvergunning nodig. De woning valt in de zogenaamde vrije sector, echter is de huurprijs in dit geval nog niet geliberaliseerd. Dit heeft als consequentie voor u als verhuurder dat de kale huurprijs nog steeds middels het puntensysteem wordt bepaald.



De wetgeving biedt u als verhuurder de mogelijkheid om ondanks de aanwezigheid van het Woningwaarderingsstelsel zelf de kale huurprijs te bepalen. De huurder heeft echter het recht om de kale huurprijs binnen zes maanden na ingangdatum van de huurovereenkomst te laten toetsen door de Huurcommissie. Gevolg is dat de kale huurprijs alsnog met terugwerkende kracht kan worden bijgesteld conform het puntensysteem. Ook na de periode van zes maanden is het voor de huurder nog mogelijk om de huurprijs te corrigeren door de kantonrechter.

Behaalt uw woning 146 punten of meer, dan bent u als verhuurder vrij om de woning te verhuren aan wie u wilt en mag u bovendien zelf de huurprijs vaststellen. Er is sprake van een zogenaamde geliberaliseerde woning. De woning valt in de zogenaamde geliberaliseerde sector. In dit geval is de huurprijs en de huurovereenkomst geliberaliseerd.