Veelvoorkomende situaties

Onderstaand vindt u een tweetal veel voorkomende situaties waarin huiseigenaren besluiten om hun woning tijdelijk te verhuren.

Verhuur appartement in verband met tijdelijke werkperiode buitenland

Stel dat u eigenaar bent van een 2-kamer appartement met een oppervlakte van ca. 40 m2 in Amsterdam met een WOZ waarde van circa € 200.000,- en u besluit om een jaar in het buitenland te gaan werken. Dan wilt u natuurlijk uw appartement niet verkopen. Een logische keuze is dan uw woning op een kostendekkende manier te gaan verhuren. Daar u zelf niet meer woonachtig bent op het adres is de hypotheekrente aftrek niet meer van toepassing waardoor uw maandelijkse lasten aanzienlijk stijgen. Per maand heeft u een bedrag nodig om uit de kosten te kunnen komen van ongeveer € 1.250,- per maand.

Vervolgens besluit u om het appartement te gaan verhuren voor een periode van 12 maanden en tegen een huurprijs van € 1.350,- per maand inclusief servicekosten en exclusief gas, water en licht. Als reserve voor onvoorziene uitgaven begroot u € 100,- per maand.

Volgens de Nederlandse wetgeving wordt de huurprijs van een woning bepaald door het zogenaamde puntensysteem. Een woning zoals hierboven geschetst, afhankelijk van de (luxe) uitvoering, kwaliteit keuken en badkamer en het energielabel, behaalt volgens het Woningwaarderingsstelsel ongeveer tussen de 130 en 140 punten. Dit puntenaantal staat gelijk aan een kale huurprijs van circa € 650,00 tot € 700,00 per maand en staat uiteraard in geen enkele verhouding tot de marktwaarde van deze woning in Amsterdam.

Daarnaast is er een huisvestingsvergunning benodigd voor de huurders. Stel dat uw huurders kwade opzet hebben en binnen zes maanden besluiten om naar de Huurcommissie te stappen dan heeft dit tot gevolg dat de kale huurprijs met terugwerkende kracht naar beneden wordt bijgesteld!

Als eigenaar van deze woning bent u dus zeer ernstig gedupeerd. Iedere maand zult u er honderden euro’s op moeten toeleggen. In dit specifieke geval is het gelukkig wel mogelijk om middels een kostbare procedure de huurovereenkomst weer te beëindigen en ontruiming te vorderen als u kunt aantonen dat u zelf weer belang heeft bij gebruik van uw woning (dringend eigen gebruik).

In de politiek dient men zich af te vragen wie er daadwerkelijk de zwakkere partij is in dit verhaal en wie er eigenlijk bescherming behoeft. De huurder of de verhuurder.



Nieuw huis gekocht, oude huis nog niet verkocht en daarom tijdelijke verhuur

Stel dat u een nieuwe woning hebt gekocht en de verkoop van uw huidige woning verloopt niet naar wens. Gelukkig bestaat er dan de mogelijkheid om uw oude woning tijdelijk te gaan verhuren, zodat u niet voor twee woningen de hypotheeklasten hoeft te dragen. Ook hier gelden weer dezelfde risico's als bij het eerder genoemde scenario als u niet goed op de hoogte bent van de wet- en regelgeving. Met name de verruimde Leegstandwet is hier van groot belang, net als de tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW welke sinds 1 januari 2016 is ingevoerd.

Zodra uw huurders binnen zes maanden de huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen dan zal de huurprijs, als de woning onder de liberalisatie puntengrens valt, met terugwerkende kracht naar beneden worden bijgesteld. Wederom bent u als eigenaar gedupeerd. Als de woning niet is verhuurd op basis van de Leegstandwet of middels een tijdelijke huurovereenkomst ex artikel 7:228 lid 1 BW, dan wordt het zelfs heel lastig om uw huurders er met een procedure weer uit te krijgen omdat het een tweede woning betreft en geen hoofdverblijf.

U als verhuurder mag namelijk pas zelf de huurprijs bepalen als de woning 146 punten of meer behaalt conform het Woningwaarderingsstelsel. Dit staat gelijk aan bijvoorbeeld een appartement van 70 m2, goede isolatie, een luxe badkamer met ligbad, separaat toilet, ruime keuken met een aanrechtblad langer dan 2 meter en met een balkon breder en dieper dan 1,5 meter. Het zal niemand verbazen dit een aanzienlijk deel van de woningen in de grote steden niet voldoet aan deze puntengrens.

Het kan en mag namelijk niet zo zijn, dat huurders opzettelijk misbruik maken van de wetgeving en daardoor worden beloond met een woning in particulier bezit tegen een sociale woningbouw huurprijs. Bovendien omzeilen deze huurders hierdoor de lange wachtlijsten die er zijn voor sociale huurwoningen in de grote steden. Alles behalve sociaal.

Veel verhuurders zijn dan ook bang om aan Nederlandse huurders te verhuren en kiezen voor verhuur aan zogenaamde expats (of expatriates). Dit zijn mensen uit het buitenland die voor een bepaalde periode in Nederland komen werken (ook wel kennismigranten genoemd). Logischerwijs zoeken expats een tijdelijke gemeubileerde huurwoning en hebben zij vaak een realistisch budget voor huisvesting. Expats hebben vaak al eerder in andere grote steden over de hele wereld gewerkt en gewoond en vinden de huurprijzen in Nederland zeer acceptabel.