Opschorting van huurpenningen kan niet zomaar!

De gemeente Den Haag heeft een huurder gedagvaard en gevorderd betaling van de huurachterstand. De huurder verweert zich door te stellen dat de huur met reden is opgeschort. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en de huurder veroordeeld de woonwagenstandplaats te ontruimen. In hoger beroep wordt het vonnis door het gerechtshof bekrachtigd. Het cassatieberoep van de huurder strandt omdat de Hoge Raad niet over de feiten oordeelt en er geen rechtsvragen aan de orde zijn. In zijn advies aan de Hoge Raad gaat Advocaat-Generaal mr. Huydecoper (ten overvloede) in op het leerstuk van de opschorting.

Huydecoper schrijft: “Het opschortingsrecht geldt in veel gevallen als een middel om op zijn contractuele wederpartij (geoorloofde) druk uit te oefenen om zijn deel van de contractuele verplichtingen (alsnog) correct na te komen.Wil dit middel dat doel kunnen dienen – en in verband daarmee: wil dit middel in de gegeven situatie gerechtvaardigd zijn -, dan spreekt vanzelf dat de wederpartij wel duidelijk moet worden gemaakt wát de partij die het opschortingsrecht inroept, aanmerkt als een prestatie die (nog) behoorlijk verricht moet worden, en wat daarmee een rechtmatige aanleiding vormt om het opschortingsrecht in te roepen. Opschorten terwijl de wederpartij geen reden heeft om te (kunnen) weten dat van haar prestaties worden verwacht en dat het opschortingsrecht met het oog op het uitblijven daarvan wordt uitgeoefend, kan praktisch gesproken nooit aan dit motief voor de opschortingsbevoegdheid beantwoorden – en zal, als de opschorting door dit motief gerechtvaardigd zou moeten worden praktisch gesproken nooit als gerechtvaardigd kunnen worden aangemerkt.

Commentaar: Het opschortingsrecht geldt als een machtig wapen van de huurder. Voor langere of kortere tijd staakt de huurder zijn of haar huurverplichting. De bedoeling is dat de huurder het de huur reserveert totdat de verhuurder aan zijn verplichtingen voldoet. Nadien moet de ingehouden huur volledig worden terugbetaald. Het opschortingsrecht is bedoeld als een prikkel voor de verhuurder tot nakoming van op deze rustende verplichtingen. In het advies is de gezagdragende mr. Huydecoper over het opschortingsrecht zeer stellig. De opschortende partij moet ter gelegenheid van de opschorting duidelijk maken ter zake van welke (veronachtzaamde) verplichting(en) van de verhuurder het recht wordt ingeroepen. Veelal gebeurt dat pas achteraf. Afgaande op de woorden van mr. Huydecoper kan een onderbouwing van het recht achteraf, bijvoorbeeld als verweer in een incassoprocedure, niet worden gehonoreerd. Het gaat erom dat de partij tegen wie de opschorting wordt ingeroepen kon weten wat er werd verlangt. Kon hij dat niet, dan is een opschorting nooit gerechtvaardigd. Dit is natuurlijk geen vrijbrief voor verhuurders om zich van de domme te houden, bijvoorbeeld in het geval van gebreken waarmee deze bekend moet worden verondersteld.

Diederik Briedé