Het huurbeding

Als je een huis koopt en daarvoor bij de bank een lening afsluit, dan kom je in alle  hypotheekakten de standaardbepaling tegen die de eigenaar verbiedt de woning zonder schriftelijke toestemming van de bank te verhuren. Dit is een huurbeding. Het gebeurt regelmatig dat de eigenaar vervolgens het huis toch aan iemand verhuurt. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarbij de eigenaar van een woning ergens anders gaat (proef)samenwonen of voor werk of andere reden naar het buitenland verhuist en hij zijn woning zolang wenst te verhuren. Veelal brengt de eigenaar de bank er niet eens van op de hoogte dat hij de woning aan (een) derde(n) verhuurt. Wat heeft de bank daarmee te maken? Er zal toch geen haan naar kraaien?

Dat wordt anders in het geval de eigenaar, om welke reden dan ook, zijn betalingsverplichting aan de bank niet meer nakomt. Daar kunnen velerlei redenen voor zijn. Door persoonlijke problemen, ziekte, ongeval of ongeluk kan men in inkomen teruglopen. Ook gebeurt het de huurder besluit om de veelal hoge huurprijs door de huurcommissie te laten toetsen aan de puntentelling. Blijkt de woning volgens de puntentelling de hoge huurprijs niet ‘waard’ te zijn, dan kan de huurcommissie de huurprijs tot het maximaal redelijke niveau verlagen. Dat kan vele honderden euro’s per maand schelen. Daar had de eigenaar / verhuurder die voor werk of anderszins naar het buitenland vertrok en zijn koopwoning wilde aanhouden geen rekening mee gehouden. De eigenaar moet op de verhuur van zijn woning toeleggen, komt in financiële problemen en het gevolg: De bank zal de lening opeisen en het huis dan willen verkopen.

En dan komt het huurbeding om de hoek kijken. Als de woning inderdaad blijkt te zijn verhuurd aan een nietsvermoedende huurder, zal de bank zich tegenover de eigenaar op het huurbeding beroepen en bij de voorzieningenrechter de ontruiming van de woning vorderen. In lege staat levert een woning natuurlijk meer op dan in verhuurde staat. Uit de opbrengst van de verkoop zal de bank de openstaande schuld willen verhalen. Een huurbeding heeft dus de bedoeling te voorkomen dat een hypotheekhouder bij een eventuele executie financieel nadeel lijdt.

De rechter zal de bank de toestemming tot het inroepen van het huurbeding alleen onthouden als te verwachten is dat verkoop in verhuurde staat voldoende opbrengt om de nog openstaande hypotheekschuld te betalen of indien het huurrecht ouder is dan de hypothecaire lening. Het eerste geval doet zich alleen voor als een woning onderdeel uitmaakt van een groter gebouw dat als geheel wordt verkocht. Het tweede geval komt weinig voor.

Het huurbeding is dus een uitzondering op de bescherming van de huurder. Als de voorzieningenrechter aan de bank verlof verleent om het huurbeding in te roepen, wordt de huurder(s) veroordeeld tot ontruiming met een ontruimingstermijn van maximaal één jaar. Om de huurder niet helemaal in de kou te laten staan bepaalt de wet dat de huurder de door hem geleden schade direct na de bank kan verhalen op het bedrag waarvoor de woning is verkocht. Dat de huurder schade lijdt staat buiten kijf. Door zijn betalingsverplichting ten opzichte van de bank niet na te komen, kan de eigenaar /verhuurder de huurder niet langer het ongestoorde huurgenot verschaffen. Dat was wel de afspraak. De eigenaar / verhuurder pleegt dus wanprestatie. Deze voorrang van de huurder heeft natuurlijk alleen betekenis als de veilingopbrengst hoger is dan de restschuld van de eigenaar/verhuurder aan de bank.

Hoe omstreden het huurbeding vanwege de inbreuk op de huurbeschermingsgedachte bij de totstandkoming van de wet was, zo onomstreden lijkt het huurbeding tegenwoordig te zijn. Goed nieuws voor banken is dat rechters gevoelig blijken te zijn voor de belangen van financiële instellingen en het verlof voor het inroepen van het huurbeding welhaast automatisch verlenen. Bijna in alle gevallen moest de huurder het veld ruimen.

Dat zou wel eens kunnen veranderen.

Nederland kent in vergelijking tot de ons omringende landen een ruimhartige hypotheekleningverstrekking. Het is niet ongebruikelijk dat een koper van een huis 50 % meer aan hypothecaire geldlening krijgt dan het bedrag waarvoor hij de woning heeft gekocht. Zolang huizenbezitters hun financiële verplichtingen netjes nakomen is er niets aan de hand. Echter is het algemeen bekend dat steeds meer hypotheken worden afgesloten die in verhouding tot het inkomen te hoog zijn. Dit maakt woningbezitters kwetsbaar voor dalende huizenprijzen, een stijgende hypotheekrente of een dalend inkomen.

Door het verschaffen van te hoge hypotheekleningen zijn banken mede debet aan de problemen waarin huizenbezitters terecht kunnen komen. Het inroepen van het huurbeding lijkt voor de bank de weg van de minste weerstand, maar kan zich ook tegen haar keren.

Op 1 januari 2007 is de Gedragscode Hypothecaire Financieringen in werking getreden. De gedragscode heeft als doel de consument te beschermen tegen een te hoge hypotheek. De gedragscode is tot stand gekomen in overleg met het Ministerie van Economische Zaken, de Consumentenbond, de Vereniging Eigen Huis en De Nederlandsche Bank. Van de bank wordt verwacht dat zij zorgvuldig te werk gaat en de hypotheeklening zoveel mogelijk afstemt op de persoonlijke situatie van de consument. In het geval van financiële problemen van een huizenbezitter dient de bank eerst te proberen met deze een regeling te treffen.

De gedragscode heeft niet de status van wet en verplicht banken tot niets, maar heeft mogelijk wel haar weerslag op de wijze waarop de voorzieningenrechter een beroep op het huurbeding beoordeelt. Het verweer van de huurder dat de bank haar zorgplicht tegenover de eigenaar/verhuurder heeft verzaakt door deze een te hoge lening te verstrekken, zou voor een voorzieningrechter aanleiding kunnen zijn de belangen zwaar te laten meewegen door wellicht niet zozeer de bank het verlof tot het inroepen van het beding te weigeren, als wel de huurder een ruime ontruimingstermijn te gunnen. In zijn beoordeling van het beroep op het huurbeding zal de rechter verder betrekken, dat als de bank een in verhouding tot de koopprijs te hoge lening heeft verstrekt, het recht van de huurder om zich uit de opbrengst van de verkoop van de woning zijn schade te verhalen, in rook zal opgaan. De gedwongen verkoop op de openbare veiling zal nooit genoeg opleveren om de gehele lening in te lossen. Er zal een restschuld overblijven.

Welke lessen zijn er voor (potentiële) huiseigenaars uit het voorgaande te trekken?

Een huiseigenaar die overweegt zijn woning te verhuren doet er goed aan om in de eerste plaats uit te zoeken hoeveel de woning volgens de puntentelling waard is. Hoort bij het puntenaantal van de woning een maximaal redelijke huurprijs die ligt boven de zogenoemde  liberalisatiegrens (per 1 juli 2006 is dat € 615,01), dan kan de eigenaar voor de woning een hoge huurprijs vragen. Zo niet, dan moet de verhuurder/eigenaar ermee rekening houden dat de huurder door inschakeling van de huurcommissie weet te verlagen. Verder is het altijd aan te raden om de hypotheekakte erop na moeten slaan om te zien of daar al dan niet een huurbeding in staat. Zo nee, dan kan de bank zich niet tegen verhuur verzetten. Staat er wel een huurbeding in de akte, dan is het verstandig om contact op te nemen met de bank om de verhuurplannen te bespreken. Wellicht kan de eigenaar dan rekenen op coulance. Op coulance hoeft de eigenaar niet te rekenen wanneer hij in strijd met het huurbeding toch tot verhuur overgaat. Dat gaat goed zolang er voor de bank geen reden is om actie te ondernemen. Ontstaat er een betalingsachterstand, dan bestaat de kans dat de huiseigenaar zijn woning kwijtraakt, een restschuld aan de bank moet betalen en als klap op de vuurpijl ook nog eens een (forse) schadevergoeding aan de gewezen huurder moet betalen.

Bezint eer ge begint.

Diederik Briedé