De rechtbank maakt korte metten met uitspraak Huurcommissie over doorberekenen servicekosten

Inleiding

Een verhuurder en een huurder van een woonruimte kunnen naast afspraken over de huurprijs, ook afspraken maken over servicekosten. Stel dat u een appartementencomplex verhuurt en bij dat appartementencomplex er een gezamenlijke tuin voor alle huurders aanwezig is. De tuin is alleen omheind met een hek. Verder schakelt u als verhuurder regelmatig een hoveniersbedrijf in die de tuin namens u als verhuurder onderhoudt.
 

De centrale vraag

Wie draait er dan op voor de onderhoudskosten? U als verhuurder of kunt u de rekening onderbrengen bij de huurders als servicekosten?

Deze vraag stond centraal in een geschil tussen de Stichting Woonpalet gevestigd te Zeewolde en een aantal huurders. Dit geschil werd uiteindelijk beslecht door de Rechtbank Midden-Nederland,11 september 2019, ECLI:NL:RBMNE:2019:4304.
 

Feiten in het kort

De Stichting Woonpalet, hierna verhuurster, verhuurder sinds 29 september 2008 een appartementencomplex (woning) aan een aantal mensen, hierna aan te duiden als huurders.

De bewoners moesten maandelijks een voorschotbedrag aan servicekosten betalen, een onderdeel van de servicekosten is de post “onderhoud tuinen”. Het voorschotbedrag voor het onderdeel “onderhoud tuinen bedraagt €15, - per maand. De totale servicekosten met alle posten bedraagt € 642.47 per maand. Het appartementencomplex bestaat uit 41 (senioren) woningen en een bedrijfsruimte. Bij dat appartementencomplex liggen meerdere tuinen. Verhuurster schakelt een hoveniersbedrijf in die de tuinen onderhoudt. De onderhoudskosten voor het jaar 2015 bedraagt € 7.569.88. Van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015 heeft verhuurster € 426.87 in rekening gebracht voor onderhoudskosten aan de tuinen. Nadat een deel van het bedrag in mindering werd gebracht met het reeds betaalde voorschotbedrag, resteerde er nog een bedrag van € 176.89, - voor één van de huurders. Deze huurder in kwestie was niet eens met de servicekosten, onderdeel “onderhoud tuinen”. Hij/zij heeft de Huurcommissie verzocht een uitspraak te doen over de servicekosten.
 

Uitspraak Huurcommissie

De Huurcommissie had onderzoek gedaan naar de servicekosten “onderhoud tuinen”.

Het vast beleid van de Huurcommissie is dat in beginsel kosten voor onderhoud van tuinen voor rekening van de huurder komen. Maar als de verhuurder de verplichting voor onderhoud voor zijn rekening neemt, dan mag de verhuurder deze kosten doorbelasten aan de huurder. Echter, als het om een tuin gaat die de huurder niet feitelijk kan betreden, maar alleen maar kan bekijken (kijktuin), mag de verhuurder de onderhoudskosten niet aan de huurder doorberekenen. Dat was in de zaak tussen verhuurster en de huurders het geval. De tuin rondom het appartementencomplex was omheind met hekken. Verhuurster werd dus door de Huurcommissie in het ongelijk gesteld. De verhuurster stapte naar de rechtbank. Hierna volgt het oordeel van de rechtbank in de kwestie.
 

Het oordeel van de rechtbank

In eerste instantie geeft de rechtbank 4 voorwaarden die in de rechtspraak meestal als voorwaarden worden gesteld voor het in rekening brengen van dergelijke onderhoudskosten voor tuinen:

1. de tuin is onderdeel van de gehuurde woonruimte (aanhorigheid);

2. tussen huurder en verhuurder is overeengekomen dat verhuurder als dienstverlening de tuin onderhoudt;

3. de tuin kan alleen door bepaalde huurders worden gebruikt, dus niet door iedereen;

4. er zijn door verhuurder voorzieningen getroffen waardoor gebruik van de tuinen alleen door bepaalde huurders kan plaatsvinden en niet door iedereen.

De rechtbank concludeert dat aan alle vier vereisten wordt voldaan, dus het doorberekenen van de onderhoudskosten voor de tuin is toegestaan.

De rechtbank volgt de uitspraak van de Huurcommissie niet. De maatstaf van de Huurcommissie dat de servicekosten (onderhoud tuinen) niet verschuldigd zijn, omdat de huurders de tuinen niet kunnen bereiken is onjuist, aldus de rechtbank. Volgens de rechtbank is er sprake van klein onderhoud aan tuinen conform het Besluit kleine herstellingen. Dit betekent dat de huurder in beginsel op moet draaien voor onderhoudskosten aan de tuinen. Maar de verhuurster heeft onderhoud als dienstverlening voor de huurders verzorgd, terwijl de huurders dat zelf hadden kunnen doen. Het is dan ook redelijk dat de servicekosten voor onderhoud van de tuinen door verhuurster in rekening is gebracht. Dat de huurders de tuinen niet direct kunnen bereiken vanwege de hekken, hebben zij wel indirect genot van de tuinen die onderhouden worden. Doordat de tuinen worden onderhouden komt dat ook de kwaliteit en uitstraling van het appartement ten goede.

De tuin was ook contractueel onderdeel van de huurovereenkomst, een onroerende aanhorigheid. Kortom het niet direct kunnen betreden van de tuin is geen reden om af te zien van het doorberekenen van de servicekosten aan de huurders. De huurders moeten de servicekosten gewoon (blijven) betalen.