Omgaan met huizencrash

08-09-2011 - De huizenprijzen gaan nog veel verder zakken. Wat moet je nu doen? Stug blijven hopen op de vraagprijs of verlies accepteren en gaan huren?

Wie denkt dat de huizenprijzen binnenkort weer gaan stijgen, krijgt hierbij een waarschuwing: get real. De grote Nederlandse huizenbubbel loopt leegt en dat gaat nog jaren duren. Tenzij er nu een miraculeus economisch herstel komt en banken opeens besluiten hun strengere leennormen niet toe te passen. Klinkt niet erg waarschijnlijk, toch?

In Nederland staan nu ongeveer 250.000 huizen te koop, een record. Iedere maand groeit het aanbod, terwijl de vraag ver bij de groei achterblijft. Als het aanbod toeneemt, is het onvermijdelijk dat de prijzen verder zakken.

De verlaging van de overdrachtsbelasting heeft hier niets aan veranderd. In juli was er even een opleving van de verkoop, maar in augustus is het aantal nieuwe aanvragen voor hypotheken gehalveerd, meldde onlangs het Hypotheken Data Netwerk dat circa de helft van de markt bestrijkt.

Hier komt bij dat de doorstroming op de woningmarkt verder in gevaar komt, omdat mensen minder geld kunnen lenen. Vanaf augustus is de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financiering geldig, die bepaalt dat huizenkopers maximaal 106 procent van de aankoopwaarde mogen lenen en de helft van de lening moeten aflossen.

Prijsspiraal
Banken weigeren om voor NHG-hypotheken (hypotheken tot 350.000 euro met waarborg) de ruimere norm van 108 procent toe te passen. En vanaf januari gaat de NHG-grens weer terug naar 265.000, zodat huizenkopers weer minder geld kunnen lenen. Dat is een grote klap want lenen zonder NHG kost ongeveer een half procent rente extra.

Bovendien gaan kopers anticiperen op verdere prijsdaling, als het sentiment verslechtert. Die blijven in hun huurhuis wachten, waardoor zij zelf meewerken aan een neerwaartse prijsspiraal.

Tot nu toe ging de prijsdaling langzaam - vanaf de top in 2008 is er ongeveer 8 procent af. Veel mensen laten hun huis lang te koop staan (37 procent van het woningaanbod langer dan een jaar: NVM) omdat ze hun overwaarde niet willen verliezen of omdat ze bang zijn voor een restschuld. Dit is een wijdverspreid probleem vanwege de grote hoeveelheid aflossingsvrije hypotheken die de afgelopen jaren is verstrekt.

Vraag is hoe lang deze situatie houdbaar is. Er komt een moment dat mensen moeten verhuizen door echtscheiding, gezinsgroei, een baan elders of juist omdat ze simpelweg de hypotheeklasten niet meer kunnen dragen. De afnemende koopkracht en stijgende werkloosheid zouden wel eens het laatste zetje kunnen zijn.

Als de prijzen inderdaad nog flink gaan dalen, wat is dan verstandig voor huiseigenaren? Wie zijn huis nu met verlies verkoopt om daarna een ander huis gelijksoortig huis te kopen, hoeft nergens last van te hebben. Het nieuwe huis is immers ook in waarde gedaald, even afgezien van regionale verschillen. Volgens de NVM levert een scherp geprijsd huis meer op dan lang wachten met hoge vraagprijs.

Langer wachten met verkopen zou kunnen betekenen dat je een risico op een restschuld ontwikkelt. Want wie rond de top in 2008 zijn huis kocht met een aflossingsvrije tophypotheek, loopt het gevaar dat de waarde van het huis onder de waarde van de hypotheeklening duikt. Dat kan je voorkomen door nu een lagere prijs te accepteren en te gaan huren.

Vrijstaande huizen
Ook mensen met vrijstaande huizen in het duurdere segment lopen meer risico, nu deze huizen sneller goedkoper worden dan bijvoorbeeld hoekwoningen. Het zou om deze reden kunnen lonen om op tijd de villa te verruilen voor de hoekwoning of om ook een huurhuis te zoeken.

Een andere optie is om het 'te koop'-bord uit de tuin te halen en lekker te blijven zitten waar je zit. Dat de overwaarde verdampt moet je dan maar even voor lief nemen en bedenken dat een huis geen beleggingsobject is maar in de eerste plaats is bedoeld om fijn in te wonen.

Bron: Dendernemer.nl